无土地使用权的房产是否可以拍卖?
在当今社会,房产交易十分普遍,房产交易过程中的问题也是层出不穷,在房产交易中有一种特殊的交易方式——房产拍卖,房产拍卖过程中证件不全,容易引发后患;其中关于无土地使用权的房产是否可以拍卖?这其中的问题也是颇为复杂,下面来听听小编的看法。
一、无土地使用权的房产是否可以拍卖?
根据我国法律规定,拍卖取得房屋所有权后,其占用范围内的土地使用权只能由房屋所有权人使用。在实际操作中,多数情况下是对房产进行评估,竞得人取得房屋所有权后,再依据法院的拍卖结果和判决书,到国土资源管理部门办理土地出让手续。拍卖行只拍卖集体土地上的房产而不拍卖土地使用权是合法的。要看的情况是,如果是司法拍卖,为了案件的执行,一般会实行拍卖,拍卖文件肯定会注明该标的无产权证之类的提示,意思就是你买的只有“房屋的使用权”;如果是普通委托,拍卖行肯定不会接的,但有一些情况例外,譬如该房屋能够证明是某个单位或个人所有的,如果委托拍卖“使用权”或者“租赁权”,未尝不可。
二、无土地使用权房产的影响
正常情况下必须要有两证,如果是一手商品房,办不下来土地证极大可能是开发商和当地国土资源局或者某部门有纠纷,还有就是资质不齐全,这是很大的风险。
如果是二手房,那可要小心你那土地的性质。土地证一般有两个性质,一个是划拨土地,一个是出让土地,划拨的土地就是当地政府暂借给你的,出让土地是你花钱租用的。
人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上,而忽略了另一项重要权利,即房产范围内的土地使用权。房屋没有这个权利证书一般会有以下这些危害。
1、难以知晓设定抵押权的情况
有些房地产开发商由于资金不足,便用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押。而根据《物权法》第1百八十二条规定,以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。购房人如果不要求办理土地使用权证,就不容易了解到在土地使用权上设定的抵押,也就无法及时规避风险。一旦房地产开发商无力偿还银行贷款,银行将依法拍卖该土地使用权,并从价款中优先受偿。而此时房地产购买者的合法权益将很难得到维护。
2、难以发现开发商违规用地的事实
有些开发商一味追求经济利益,在建设用地手续不全甚至没有建设用地使用权的情况下就进行房地产开发。购房者不注意办理土地使用权证,就无法发现自己购买的是无土地使用权的违规建筑。此时开发商或是逃之夭夭或是无力赔偿,较后受损失的还是购房者。
3、无法进行二手房交易
《城市房地产管理法》规定,房地产上市交易,必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。许多业主在进行二手房交易时,方才想到去找开发商要求办理土地使用权证,但此时开发商多已人去楼空。这就给想要交易的房主带来了很大麻烦,也影响到了二手房市场的发展。
4、在拆迁补偿时会遭受损失
建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定,房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此,拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值,还包含了土地使用权价值。消费者在购买房地产时,就已经支付了相应的土地使用费。但是购房者如果未办理土地使用权证,在拆迁过程中就可能得不到关于土地使
综上所述,关于无土地使用权的房产是否可以拍卖,是视情况而定的,没有土地使用权的房产风险大,为规避风险,应谨慎考虑竞拍无土地使用证的房产。
用权的相应补偿。因为没有土地使用权证,动迁单位就无法确认业主对土地的合法使用权利。
5、容易遭受意外损失
交易契税较普通的住宅楼要高;物业管理费用较高;按揭贷款的年限较短等。更为重要的是,此类楼盘通常并不认为是住宅,因此一般不允许落户。所以,购买商品房时,还应关注建设土地用途。
综上所述,关于无土地使用权的房产是否可以拍卖,是视情况而定的,没有土地使用权的房产风险大,为规避风险,应谨慎考虑竞拍无土地使用证的房产。在遇到极其复杂的情况时,建议咨询专业资质的律师,保证自身利益不受损失,维护自身权益。
-
国有土地出让转让暂行条例规定的年限是什么?
一、国有土地出让转让暂行条例规定的年限是什么?《国有土地出让转让暂行条例》中规定的年限,是根据《国有土地出让转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五...
-
土地使用权合同违约金过高怎么办?
一、土地使用权合同违约金过高怎么办?1、根据《民法典》合同编的规定,违约金过高可以协商降低。《民法典》第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违...
-
耕地能转让使用权吗
律师解析:农村耕地使用权和使用权都不能够转让,只能转让承包经营权。转让是土地使用者依法对其享有的土地使用权进行处分的权利。转让的内容包括出售、交换和参与。土地使用权转让必须签订合同,受让方还必须到土地行政主管部门申请登记。法律依据:《农村土地承包法...
-
关于土地使用金怎么计算?
一、关于土地使用金怎么计算?我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。在这三种方式中,招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制,土地由谁使用,特别是土地出让金的确定,具有主观因素。非法...