签订房屋买卖合同时 - 没有房产证签合同生效吗?
随着我国房地产行业的发展,现目前大多数的楼盘都是期房销售,房产证和土地使用证并没有及时的办理下来,因此出现了很多人在签订房屋买卖合同时,没有房产证的情形。没有房产证签订合同生效么?今天,本站小编带着大家一起来学习一下!
一、没有房产证签订合同生效的效力如何
(一)《房地产管理法》中关于没有房产证签订买卖合同的效力认定
《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”。即没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移,关键是当事一方是否具有完全房产所有权。
(二)《合同法》中关于没有房产证签订买卖合同的效力认定
《合同法》第130条规定:“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”众所周知,房屋买卖分为两道程序:一是双方就买卖房屋经协商达成一致,签订房屋买卖合同,明确双方的权利义务,当事人之间发生债的法律关系,双方均受合同的约束;二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款,出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记,将房屋所有权转移于买受人。
可见,合同关系是因,过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题,与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系,不符合交易的顺序与逻辑。
(三)《物权法》中关于没有房产证签订买卖合同的效力认定
《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。”《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定:“买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。”
二、“未取得权属证书的房地产不得转让”只是行政管理性规定,并非效力性规定,不能作为认定合同无效的依据
我国法律法规中有大量的强制性规定。这些条款一般是用“不得”、“禁止”、“应”等词语表述。但不是违反任何强制性规定都导致合同无效。民法理论认为,强制性规范又可分为效力规范和取缔规范。法律法规明确规定违反将导致合同无效的,是效力规范;没有明确规定违反将导致合同不成立或者无效,只是规定违反应受到有关机关行政处罚的,属于取缔规范(见王利明著《合同法研究》2002年11月第一版中国政法大学出版社第658—659页)。可见,只有违反效力性强制规定的合同才无效。《房地产管理法》的上述规定并未明确规定违反此规定的合同无效,因此不属于效力性规定,不能作为认定合同无效的依据。
以上内容是对“没有房产证签合同有效吗”这个问题的回答。从上面的内容,我们不难看出,虽然,我国房屋以登记为主,但是这样的规定并不妨碍买卖合同的效力。买卖合同是否具有效力要依据合同的生效要件而定,而不是以房屋是否有房产证而订。更多相关知识您可以咨询本站河南律师!
-
买房意向金转为定金可以退吗?
律师解析:视情况讨论。购房意向书中的定金,分不同情况,违约时有不同的处理。买卖双方已经签订正式的《认购书》或正式的《购房合同》,买房者的定金可以抵作房价款,如果买卖双方中一方违约,按照约定,适用“不予返还”或“双倍返还”的规定,追究违约方不履行合同约定的责...
-
怎么解决产权满70年的房子
律师解析:产权满70年的房子的解决方法如下:1、续取房产;2、缴纳税费;3、国家收回享政策性补偿。房屋产权(Propertyrightsofhouses)是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。...
-
什么时候可以签商品房预售合同?
在房子未能交付之前,为了房屋能够顺利进行买卖,开发商会签订一个商品房预售合同,不过这个合同的签订也是有条件的。在签订商品房预售合同之前一定要看好开发商的资质才可以预售方,也就是开发商要经过批准设立,并在工商行政部门有合法注册的企业。1.必须要交付自己所...
-
房屋买卖的法定解除条件是什么
律师解析:房屋买卖的法定解除条件,适用《民法典》的相关规定,条件如下:1、在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;2、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理...