无证土地的租赁合同的效力
合同效力,指依法成立受法律保护的合同,对合同当事人产生的必须履行其合同的义务,不得擅自变更或解除合同的法律拘束力,即法律效力。这个“法律效力”不是说合同本身是法律,而是说由于合同当事人的意志符合国家意志和社会利益,国家赋予当事人的意志以拘束力,要求合同当事人严格履行合同,否则即依靠国家强制力,要当事人履行合同并承担违约责任。
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租赁合同的效力
租赁合同的效力规定于《合同法》,根据《合同法》的规定,其特别效力主要体现在以下三项:
1、买卖不破租赁
买卖不破租赁的原则也叫做租赁权的物权效力,《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这一条就是“买卖不破租赁”的原则,它突破了合同相对性原则,使租赁权具有了物权效力,即对抗第三人的效力。这种现象可以叫做“债权物权化”。
2、房屋承租人的优先购买权
房屋承租人的优先购买权势指在出租人出卖出租的房屋时,承租人享有的在同等条件下优先购买该房屋的权利。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”而根据相关的司法解释及部委规章,房屋所有人应该提前三个月通知承租人,由承租人决定是否购买,在同等条件下,承租人有优先购买权。
3、房屋承租人的共同居住人的继续租赁权
《合同法》第234条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”租赁权作为与承租人人身有关的专属性债权,是不能继承的,但是在租赁合同中,与承租人共同居住的人享有在租赁房屋中居住的权利,因此为了保障这些特定人的权利,法律允许与承租人生前共同居住的人按照原租赁合同租赁该房屋,但是应当办理续租手续,变更承租人。
就签订一次租赁合同来看,我国法律中规定的租赁合同的租赁期限最长不能超过20年。而要是在20年的范围内,当事人可以根据实际情况作出具体的约定。当然,实践中,也是允许续签租赁合同的,此时也要遵守这个20年的期限限制。不过要是进行了续签,那么实际租赁的期限加起来可能就会超过20年。
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